주식 투자의 기초와 국내 단기 주식 투자의 대가에 대해서 알아봤었습니다. 이번에는 우리나라 사람들에게 가장 친근한 또 다른 투자인 부동산 투자에 대한 이야기 입니다.
부동산 투자라고 하면 사람들은 막연하게 땅, 주택, 건물 등의 움직이지 않는 자산인 부동산을 사고, 그것이 오르면 파는 것으로 이루어지는 투자라고 생각합니다.
또한 부동산의 특성에 따라 처음에 들어가는 금액이 너무 크고, 계속 보유하고 있어야 하는 만큼, 큰 돈이 없다면 할 수 없는 투자라고 생각하기도 합니다.
하지만 그렇게 따지면 주식과 채권 등의 금융 투자도 목돈이 넣어야 유의미한 투자 수익이 나오고, 하물며 예금과 적금 역시 목돈이 아니라면 큰 이득을 보기 힘듭니다.
부동산 투자가 초기 자금이 많이 드는 것은 사실이지만, 일반적으로 생각하듯이 꼭 수억 원에서 수십 억 원이 있어야만 할 수 있는 것은 아닙니다.
투자 (Investment) 카테고리 첫 글이었던 아래 글에서 투자는 무엇이라고 했나요?
네, 얼마가 됐든 나의 시간 혹은 재화를 투자하여 수익을 만들어내는 것입니다. 부동산 투자 역시 하나도 다를 것이 없습니다. 방식도 다양하며, 여러가지 투자 방법이 있습니다.
이번 글에서는 아주 기초적인 내용으로 부동산 투자는 어떤 식으로 이루어지며, 어떤 방법들이 있는지 알아보고, 차차 이어지는 글에서 좀 더 자세한 내용을 다루도록 하겠습니다.
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부동산의 투자의 분류
부동산 투자라고 해서 단순히 부동산을 사고 팔기만 하는 것이 아니기 때문에, 우선 분류를 먼저 할 필요가 있습니다.
부동산 투자의 분류에 따라 투자할 때 고려해야 하는 것도, 투자 자금의 규모도, 투자 방법도 다 다르기 때문입니다.
또한 “부동산”의 특징으로 정부의 정책이 부동산 종류에 따라 달라지기 때문에, 사고 싶어도 사지 못하거나 팔지 못하는 경우들이 있습니다.
따라서 부동산 투자 전에 간단하게 알고 가는 것이 좋습니다. 부동산의 종류가 아니라 부동산을 투자할 때 필요한 기초적인 분류입니다.
1. 부동산의 종류에 따른 투자 분류
부동산을 크게 나누면 대지(땅)과 건물이 있습니다. 건물은 땅 위에 세워지는 것이기에 건물에도 대지 면적이 들어가지만, 투자하는 입장에서 나누자면 그렇습니다.
땅 안에서도 그 대지의 사용 목적에 따라 농지, 임야 등 세세하게 나눠지며 해당 목적에 맞게 사용되어야 합니다. 목적을 변경하는 것이 가능한 경우도 있고 그렇지 않은 경우도 있습니다.
또한 땅의 종류에 따라 사고파는 것과 세금 역시 완연하게 차이가 나는 경우가 많아 따져 봐야 할 것이 굉장히 많습니다.
건물 역시 마찬가지로, 상가로 이루어진 건물, 꼬마 빌딩, 그 안에서도 또 단독 상가, 오피스텔, 분할 상가 등이 나눠지고, 그에 따른 정책과 세금 고려 사항 역시 달라지게 됩니다.
주택도 마찬가지 입니다. 대표적인 주거 건물인 아파트, 다세대, 다가구, 단독 주택 등 각각의 카테고리 안에서 또 세세하게 나눠지게 됩니다.
그렇다면 이 모든 분류를 다 알아야 할까요?
그렇지 않습니다. 각각의 부동산은 우리가 투자를 위해 봐야 할 정보의 양과 질이 다릅니다. 그러므로 이 모든 걸 아울러 투자한다는 것은 부동산 투자를 전문적으로 20년 이상을 해 온 사람들에게도 쉽지 않은 일입니다. 수 많은 부동산 투자 분류 안에서 각자의 전문 분야가 있을 뿐입니다.
이제 시작하는 우리가 그렇게 할 수는 없습니다. 그러므로 땅과 건물로 나누어지고, 또 그 안에서 사용 목적에 따라 부동산이 세세하게 나눠지는 구조 정도만 알면 됩니다.
실제로 금융 투자나 다른 투자 역시 시작할 때에는 먼저 상대적인 난이도가 높은 것을 제외하고, 일반인도 정보에 접근하기 가장 쉬운 것부터 시작합니다.
어떤 것이 있을까요? 한번 생각해 보시고 계속 읽어보시기를 바랍니다.
2. 부동산의 기대 수익에 따른 투자 분류
위에서 이야기한 부동산의 종류에 따른 투자의 분류가 있었다면, 이번에는 투자 목적에 대한 이야기입니다.
부동산에 투자해서 얻어지는 투자 수익은 크게 두 가지로 차익 실현과, 임대 수익입니다.
차익 실현은 부동산을 매수하고 보유하면서 시간이 지나 차익을 기대 수익으로 하는 투자입니다. 첫 번째에서 말한 부동산 종류 중에서, 땅에 투자하는 것, 실거주(실제 거주) 용도의 주택에 투자하는 것이 이와 같은 수익을 기대할 수 있습니다.
반면에 임대 수익의 대표적인 예인 상가의 경우에는 시간이 지나서 크게 오르는 차익에 대한 기대보다는, 매월 꼬박꼬박 들어오는 임대 수익을 목적으로 주로 투자합니다.
이와 같이 부동산은 차익 실현과 임대 수익 실현이라는 이 두 가지 투자 수익 중에 어떤 것을 목적으로 하느냐에 따라 투자 방식이 달라지게 됩니다.
물론 땅에 투자하는 것 역시 임대 수익을 목적으로 할 수 있습니다. 창고나 공장, 혹은 농장으로의 대여를 통해 임대 수익을 내는 것입니다.
하지만 어차피 같은 임대 수익이라면, 임차인 유치가 훨씬 어렵고, 고려해야 할 것들이 더 많은 땅보다는 상가를 노려보는 것이 더 쉽기 때문에 시작하는 단계에서 굳이 선택할 이유가 없는 것입니다.
이렇듯 자신이 원하는 투자 수익의 목적에 따라 부동산 투자의 방향 역시 달라지게 됩니다.
보통 노동력이 살아있는 청년, 중년까지는 차익 실현을 목적으로 하고 노동력이 줄어드는 연령대에 접어들면 임대 수익을 목적으로 투자를 하게 됩니다.
3. 가장 하기 쉬운 부동산 투자 종류는?
그렇다면 가장 하기 쉬운 부동산 투자 방법은 무엇이 있을까요?
바로 주거용(주거 용도의) 부동산입니다. 모든 사람은 거주 공간이 필요하기 때문에 나에게도 친숙하기도 하며 필수재인 주거용 부동산은 투자자로 접근하기에 그리 까다롭지 않기 때문입니다.
반면에 부동산 투자를 처음 시작할 때에는 반드시 피해야 할 종류는 아래와 같습니다.
첫 번째 소거할 것은 대지(땅) 투자입니다. 땅은 사용 목적에 따른 제한이 많습니다. 사고파는 것 뿐만이 아니라, 세금의 문제도 알아봐야 할 것이 많습니다.
또한 차익을 기대한다면 해당 토지의 개발 가능성을 점쳐야 되는데, 이것은 일반인에게 결코 쉬운 일이 아닙니다. 그래서 부동산 사기가 많은 편이기도 합니다.
확실하지 않은 미래를 부풀려 헐값에 사들인 토지를 일반인들에게 비싸게 파는 것이지요. 따라서 아직 초보인 우리는 땅 투자는 제외합니다.
두 번째 소거할 것은 상업용 부동산입니다. 상업용 꼬마 빌딩이나 상가 점포, 사무실에 해당합니다. 꼬마 빌딩은 물론 액수가 크고 유지 보수 비용도 크기 때문에 초보 투자자에게는 자연스레 소거가 되지만, 분할 점포와 같은 작은 상가들은 소액으로도 투자가 가능하기 때문에 혹할 수 있습니다.
물론 상가 점포의 경우에는 땅 투자 만큼이나 투자에 많은 정보를 요구하지 않습니다. 그래서 사실 소액이라면 투자를 시작할 수는 있지만 신경 써야 할 것이 주거용 부동산보다 훨씬 많습니다.
상가 투자 수익률의 핵심은 임대료입니다. 그렇기 때문에 공실이 생기지 않는 것이 중요하며, 몇 개월의 공실이라도 1년간 수익의 수십 퍼센트에 해당하는 만큼 결코 작은 영향력이 아닙니다.
하지만 상가를 실제 사용할 임차인 역시 소상공인이기 때문에 정책으로부터 보호 받는 부분들이 있습니다. 따라서 임대를 주는 상가 주인 입장에서는 주거용 부동산보다 신경 쓰거나 임대 수익에 있어서 조금 손해를 볼 수 있습니다. 물론 상가만의 장점도 있습니다.
또한 상가는 필수재가 아니기 때문에 수요가 없다면 공실 기간이 몇 년이고 이어질 수 있습니다. 상권 분석이 반드시 필요하며, 또한 상권 분석의 중요도가 매우 높습니다.
상가 역시 토지만큼 부동산 사기가 많습니다. 마치 금방 임대 수익으로 월 몇 백만 원을 벌 것처럼 부풀려 말하지만, 막상 수요가 없어 몇 년간 공실로 두며 큰 손해를 볼 수 있습니다.
이해되셨지요?
그 많은 종류의 부동산 투자에서 입문하는 사람이 신경 써야 할 것은 주거 용도의 부동산입니다. 아파트, 다세대, 다가구, 주거용 오피스텔, 주상복합 등 용도가 주거 용도의 주택이라면 모두 투자가 가능합니다.
누구에게나 필요한 필수재이기 때문이며, 우리에게 친숙하기도 하고, 정책적인 정보도 국민 대부분에게 해당하기 때문에 뉴스나 이런 것을 통해 쉽게 접할 수 있기 때문입니다.
그러므로 그 많은 부동산의 분류가 모두 필요 없습니다. 저도 공부하면서 토지, 상가까지 같이 공부하였지만 토지는 정말 정보를 얻거나 정보의 정확성을 판단하기가 쉽지 않습니다.
상가도 고생하는 것에 비해 차익은 많지 않으며, 임대 수익의 목적이 크기 때문에, 추후에 나의 노동력이 상실되는 연령대가 온다면 이에 맞춰 전환하는 것이 상책입니다. 부동산 투자를 시작할 때는 주거용 부동산이 가장 좋습니다.
부동산 투자의 기초
1. 모든 부동산에서 첫 번째로 고려할 것.
부동산은 움직이지 않는 자산이라고 해서 부동산이라고 부릅니다. 따라서 모든 부동산 투자에서 가장 중요한 가치는 “입지” 입니다.
땅이고 건물이고 상가고 주택이고 최우선 고려 사항은 입지입니다. 다만 사용 목적에 따라 입지를 평가하는 방법이 다를 뿐입니다.
따라서 부동산 투자를 시작할 때 다른 것은 다 제대로 못 보았더라도 입지만 잘 판단하면 실패하는 투자로 이어지지는 않습니다.
너무 뻔했나요? 하지만 정말로 부동산 투자의 최우선 가치는 입지입니다. 그럼에도 투자에 실패하는 경우는 입지를 판단하는 방법을 잘 모르기 때문입니다.
입지라는 것은 그냥 눈에 좋아 보인다고 해서 좋은 것이 아닙니다. 예를 들어 새로 지은 건물은 무조건 좋아 보일 수 밖에 없습니다.
또한 지하철에 가깝다고 해서 무조건 최고 입지도 아닙니다. 그럼 도대체 무엇으로 판단해야 되는 걸까요?
모든 물건을 사고 파는 것에 있어서 평가를 내리는 방법은 단 한 가지입니다. 바로 물건 간의 상대적 비교 평가이지요. 따라서 입지를 따질 때에도 상대적이어야 합니다.
똑같은 지하철 역이어도 유동 인구가 많고 대규모 직장들이 모여있는 핵심 업무 지구로 향하는 지하철과 그저 어디든 이어져 있기만 한 지하철과는 가치가 다릅니다.
예를 들어 광주광역시의 지하철은 중요한 지역을 통과하는 것이 아니라 지하철이 시 외곽을 에둘러 갑니다. 또한 광주시 자체가 그리 크지 않으므로, 자가용을 이용한 출퇴근이 가능하기에 지하철의 중요한 정도가 그렇게 높지 않습니다.
하지만 서울은 어떨까요? 서울 시내는 늘 교통 체증에 시달립니다. 특히 출퇴근 길에는 말할 것도 없지요. 그래서 서울 아파트 값을 얘기할 때는 역세권이라는 말이 세트로 달려 나옵니다.
감이 좀 오시나요?
상가도 마찬가지입니다. 깨끗하고 신축에 지하철 역 앞이라 하더라도 주변에 수십 개의 상가가 있으면 그 안에서 상가의 입지는 모두 달라집니다. 무작정 지하철 바로 앞이라고 해서 사는 것이 아닙니다.
사람들이 많이 다니는 경로, 가시성, 입점할 수 있는 점포의 종류까지 고려가 된 비교 평가를 통해 어떤 점포가 끊임없이 임대 수익을 안겨줄 수 있을지 고르는 것이 상가 입지 평가입니다.
그러므로 상가는 작은 지역 안에서도 수 많은 점포끼리 놓고 봐야 하기 때문에 주거지보다 훨씬 난이도가 높습니다. 보아야 하는 것도 고려해야 할 것도 많다고 앞에서 이야기한 이유입니다.
자 이제 입지라는 것이 정확히 어떤 개념인지 아셨다면, 부동산 투자 기초에 들어오신 것입니다.
여기서 말하는 부동산의 사용 목적은 역시 차익 실현과 임대 수익입니다.
2. 명확한 투자 목적
입지가 전부라는 이야기를 했습니다. 하지만 입지를 평가하는 방법은 그리 간단하기만 하진 않습니다. 그 부분은 제 블로그에서 차차 하나하나 풀어나가도록 하겠습니다 .
그럼 부동산 투자에서 두 번째로 중요한 것은 무엇일까요?
바로 자신의 투자 목적입니다. 위에서 말한 차익 실현 vs 임대 수익의 목적 뿐만 아니라 주거 용도의 부동산의 경우 나 자신의 실제 거주 여부까지 들어가게 됩니다.
이것에 따라 부동산 투자의 계획 자체가 많이 달라지게 됩니다.
차익 실현을 목적으로 한다면 전세 보증금과 매매 대금의 차이만큼 돈만 있어도 투자가 가능합니다. 소위 말하는 “갭 투자”이지요.
하지만 실 거주가 목적이 된다면 전세 보증금을 빼주어야 들어가 살 수 있습니다. 계획에 걸리는 시간과 자금이 달라지는 것이지요. 또한 자금 조달 방법 역시 달라질 수 있습니다.
또한 임대 수익을 목적으로 하는 것은 결국 보증금의 규모와 연결이 됩니다. 보증금이 작을 수록 임대 수익은 커지며, 그만큼 초기 투자금이 많이 들어가게 됩니다.
따라서 초기에는 조금 어렵더라도 상대적으로 가격이 싼 소규모 상가를 여러 점포 소유하며 임대 수익을 늘려나가는 방법이 될 수도 있습니다.
혹은 정책적으로 좀 더 자유로운 지방 소도시의 작은 아파트들의 보증금을 낮추고 월세를 모으는 방법도 기대해 볼 수 있겠습니다. (별로 추천은 안 합니다.)
어쨌든 나의 투자 목적에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 그러므로 투자를 시작하기 전에 자신은 어떤 방식으로 투자를 할 것인지 명확히 하고 시작해야 시간을 아낄 수 있습니다.
또한 그것을 결정하는 데에 있어 아래에서 말할 나의 자금 상황도 매우 중요합니다.
3. 나의 현금 흐름, 자금 상황
가장 중요하다고 볼 수 있습니다. 당연하다고 하실 수도 있지만 단순히 지금 당장 내가 가지고 있는 돈, 자금을 이야기 하는 것이 아닙니다.
현재 내가 노동력을 가지고 있는가, 꾸준한 소득을 낼 수 있는가 역시 중요합니다. 즉 현금 흐름이 발생하고 있는지 여부도 포함됩니다.
만약 퇴직한 지 시간이 지났고, 노동력이 없는 어르신이라면 향후 생활 유지를 위해 임대 수익을 목적으로 투자를 생각하여야 합니다. 그만큼 자금이 필요하게 되고, 자금 조달에 대해 고민을 하게 됩니다.
함부로 퇴직금을 잘 모르는 곳에 투자하지 말라는 이야기와 일맥상통하는 이야기입니다.
반대로, 현재 직장 생활을 통해 일정한 근로 소득을 올리고 있다면, 당장 자금이 없더라도 기대되는 자금 수익과 레버리지를 이용한 투자를 생각할 수 있습니다.
따라서 단순히 보유 자금 뿐만이 아니라 정확하게 현금 흐름까지 모두 고려가 되는 투자가 되어야 가장 실속 있으면서, 실패하더라도 무너지지 않는 견고한 플랜을 세울 수 있습니다.
소위 말하는 “영끌족”은 부동산 투자를 할 줄은 알아도 이것을 하지 못해 역전세와 같은 리스크를 버티지 못하고 무너지게 되는 것입니다.
또한 전세 사기를 당해 화가 나시는 분들도 있을 수 있습니다. 그런데 내가 부동산 투자를 할 줄 안다면, 역으로 그런 전세 사기 또한 당하지 않습니다.
부동산 투자 기초의 마무리
부동산의 가장 기초적인 핵심 3가지는 위에서 말씀드린 것입니다.
첫 번째, 나의 현금 흐름을 포함한 자금을 명확히 파악하고
두 번째, 어떤 투자와 수익을 목적으로 할 것인지 명확히 하며
세 번째, 나의 자산과 목적에 입각하여 입지를 판단한 물건에 투자하는 것.
사실 이것이 전부입니다.
이 세 가지 중에 하나라도 명확하지 못한다면 부동산 투자에 애를 먹게 됩니다.
현금 흐름을 고려하지 못하고 자금 만으로 무리하게 부동산을 투자한다면 소위 말하는 “영끌족”과 같이 역전세와 같은 리스크에 대비하지 못해 큰 손해를 볼 수 있습니다.
내가 어떤 목적으로 투자하는 것인지 명확하지 못하다면 결국 매물까지 보는 단계에서 결정을 내리지 못하거나 이래저래 흔들리다가 잘못된 투자를 하여 몇 년 이상의 긴 시간을 묶일 수 있습니다.
마지막으로 단순히 입지 만을 고려하는 것이 아니라 위의 두 가지가 합쳐져야 내 상황에 맞는 최고의 입지를 선택할 수 있습니다.
예를 들어 서울시 강남구 좋은 것은 누구나 알고 있습니다. 명실공히 대한민국 1입지라는 것은 누구나 알고 있습니다. 그런 절대적 입지를 말하는 것이 아닙니다.
돈이 있고, 현금 흐름도 충분하다면 강남에 아파트를 사면 됩니다. 하지만 자금 상황과 현금 흐름은 정말 누구 하나도 같을 수가 없습니다.
즉 첫 번째와 두 번째를 모두 고려하여 내가 선택할 수 있는 물건들 중에 최고 입지를 가리는 것이 핵심입니다. 그렇게 투자한다면 실패하지 않고 혹은 실패하더라도 큰 타격은 입지 않습니다.
그렇게 차근차근 따라 올라가면 어느 순간 부동산 자산과 함께 실력이 일취월장 할 것이며, 그러다 보면 더 어려운 상가, 건물 투자에도 견식을 가지게 됩니다.
어째서 제가 저 3가지가 부동산 투자의 기초 중의 기초라고 하는 것인지 이해가 되셨으면 좋겠습니다. 말 그대로 앞으로의 부동산 투자에 가장 기본적인 토대가 되는 개념입니다.
각각의 내용에 대한 더 세세한 내용은 앞으로 시간 날 때마다 연재하도록 하겠습니다.
감사합니다.
투자에 대한 마음가짐부터 천천히 연재해 나가고 있습니다.